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DOSSIER SPÉCIAL – JOURNÉE IMMOBILIER 2018

   

Sécuriser l’immobilier scolaire et anticiper les risques

Pour sa 4e édition, la Journée Immobilier 2018 organisée par la Fnogec a encore une fois attiré de nombreux participants. Le 14 mars dernier, 120 référents immobiliers du réseau de l’Enseignement catholique (Udogec, directions diocésaines ou encore associations propriétaires) ont été accueillis dans les locaux de La Banque postale, partenaire de la Fnogec. Ils ont ainsi pu échanger sur des sujets techniques et juridiques dans une ambiance à la fois professionnelle et conviviale.

La sécurisation de l’immobilier scolaire est primordiale pour permettre aux établissements de continuer à accueillir des élèves dans de bonnes conditions et dans des locaux attractifs répondant à l’ensemble des normes applicables aux établissements recevant du public. Elle passe tout d’abord par la sécurisation du patrimoine de l’Enseignement catholique et par de bonnes relations entre associations propriétaires et gestionnaires, relations encadrées légalement par des conventions immobilières adaptées à la situation de chacun des établissements. Selon la convention, il en résultera une répartition des charges entre propriétaire et locataire, strictement encadrée par la loi. La sécurisation de l’immobilier scolaire repose également sur la maîtrise des risques, aussi bien dans le cadre de projets immobiliers que dans celui de la gestion quotidienne des locaux scolaires.

Pour répondre aux enjeux des Ogec et leur apporter des réponses concrètes, la Fnogec — via le Groupe technique locaux scolaires (GTLS) — a fait appel aux compétences de ses partenaires La Banque Postale, In Extenso, KPMG et la Mutuelle Saint-Christophe pour co-animer cette journée et apporter un éclairage sur la gestion des risques liés à l’immobilier scolaire. Cette journée s’est articulée autour de 3 temps forts et d’un rappel des actualités immobilières.

  • La sécurisation des relations entre propriétaires et gestionnaires

Cette thématique a été abordée dans le cadre d’une table ronde animée par Aurélia de Saint- Exupéry, secrétaire générale de la Fnogec. Après une introduction sur les différentes conventions immobilières liant Ogec et associations propriétaires sous forme de sketches, des représentants de l’Enseignement catholique sont venus présenter la situation dans leur territoire et les solutions retenues pour sécuriser les relations entre propriétaire et Ogec : le choix d’une convention immobilière, l’importance des échanges et d’une totale transparence entre les protagonistes.

Ainsi, Isabelle Garric, adjointe au directeur diocésain pour l’immobilier et les solidarités (Ille- et-Vilaine), Pierre Ragot, président de l’Udogec Reims-Ardennes, Hughes Tournier, président de l’Association immobilière catholique (AIC) de Reims, Matthieu Le Truédic, économe diocésain de Vendée, et Philippe Perrocheau, président de l’Udogec de Vendée, sont venus exposer les choix opérés dans leurs diocèses respectifs.

Alors qu’en Champagne-Ardennes, le choix du bail commercial a été fait, en Vendée et en Ille-et- Vilaine, c’est le prêt à usage, anciennement appelé commodat ou mise à disposition gracieuse, qui prévaut. Il est ressorti de ces échanges que dans tous les cas, il faut faire du « sur mesure » dans les relations propriétaires/gestionnaires et qu’une situation ne peut pas être systématiquement généralisée ou dupliquée, eu égard aux spécificités ainsi qu’aux particularités de chacune des parties et de l’histoire locale.

Un éclairage très intéressant a également été apporté par les représentants de Poste Immo. Éric Congard, directeur du développement commercial, Thomas Gérémy, représentant de la gestion locative, et Benoît Thomazo, responsable du pôle maintenance, ont indiqué qu’il existait chez Poste Immo des similitudes avec la situation de l’Enseignement catholique : volonté de regrouper et de sécuriser la propriété au sein d’une entité juridique, mise en place de conventions immobilières tenant compte notamment d’une situation liée à l’histoire, clarification des charges incombant aux parties, pérennisation des activités dans des locaux entretenus et conformes aux exigences légales qui s’imposent à eux, etc.

Poste Immo est une filiale du groupe La Poste. Créée en 2005, elle est en charge de la gestion et de la valorisation d’un des plus grands parcs immobiliers de France. Pour gérer ce vaste patrimoine, le choix du bail commercial a principale- ment été retenu, mais pas exclusivement : Poste Immo, tout comme l’Enseignement catholique, étant en effet contraint de faire du cas par cas et de tenir compte des particularités existantes. Ainsi, l’ensemble des témoignages s’accordent à dire que ce n’est qu’en opérant un arbitrage entre la situation locale et les caractéristiques de chacune des conventions immobilières qu’un choix éclairé peut être fait.

Non seulement il a été souligné la nécessité de piloter l’immobilier pour le sécuriser (travail commun Udogec / DDEC / Association propriétaire) mais également de mettre en place une solidarité immobilière pour pérenniser l’activité d’enseignement et se conformer aux obligations légales et réglementaires toujours plus nombreuses, et parfois difficiles à assumer pour certains établissements. Un très bon résumé des principes sur lesquels se fonder pour éclairer la conduite des gestionnaires et des propriétaires des établissements catholiques d’enseignement a été fait par Isabelle Garric à travers la présentation du « credo immobilier » de l’Ille-et-Vilaine.

Regardez la table ronde sur la chaîne YouTube.

  • Les bonnes pratiques de gouvernance dans le cadre d’un projet immobilier

Jean-Baptiste Gouttenoire (associé chez KPMG et président d’Ogec) et Philippe Guay (directeur Stratégie et Développement – Marché des associations, associé chez In Extenso) nous ont fait part de leurs conseils et de leurs expériences en matière d’identification, de prévention et de maîtrise des risques dans le cadre d’un projet immobilier et ce, à chacune des phases du projet : en amont, à la phase d’étude, au cours des travaux, à la livraison et à la fin de chantier.

À chaque phase du projet, des procédures spécifiques sont à mettre en place, notamment en matière de gouvernance :

  • qui est responsable ?
  • quelles délégations ?
  • qui doit prendre les décisions pour la mise en œuvre du projet ?
  • qui participe aux réunions de chantier ?
  • à qui rendre compte et quand ?

Une saine gouvernance passe par une organisation statutaire (règlement intérieur, procédures, notes internes, etc.) mais également une organisation spécifique au projet notamment par la mise en place d’une commission «construction » rendant compte régulièrement au conseil d’administration.

De nombreuses bonnes pratiques ont été visées au cours de cette intervention, à titre d’exemples :

  • analyser les risques spécifiques au projet ;
  • assurer la sécurité des personnes et des biens ;
  • surveiller les travaux et rendre compte de leur avancée ;
  • réfléchir à la politique tarifaire et prendre en compte le contexte économique local ;
  • prendre le temps d’assurer une réception des travaux précise qui doit être faite avec plu- sieurs parties prenantes pour ne rien oublier (chef d’établissement, architecte, membres de la commission « construction») ;
  • faire une inauguration en invitant des représentants de la collectivité locale car elle renvoie une image positive de l’école.

À chaque phase du projet, il est important de s’interroger sur les bonnes pratiques à mettre en place et de faire en sorte de les respecter pour éviter les mauvaises surprises ou les dérives. Un projet immobilier implique non seulement l’engagement de sommes financières importantes mais également des responsabilités qu’il convient de garantir.

Pour en savoir plus sur cette intervention :  regarder la vidéo sur la chaîne YouTube.

 

Credo immobilier de l’Ille-et-Vilaine

Les murs des établissements scolaires n’appartiennent à personne : ils appartiennent à l’œuvre d’Enseignement catholique.

  • Avant d’être au service de l’immobilier des établissements, nous sommes tout d’abord au service du Christ et de son Église,

L’œuvre d’Enseignement catholique n’a pas d’avenir sans fraternité.

  • Notre présent est un défi aux contraintes économiques et réglementaires.

L’œuvre d’Enseignement catholique n’a pas d’avenir sans murs.

  • Tendre vers une seule association propriétaire pour garantir les murs

Nous ne sommes pas tous égaux sur le plan de l’immobilier, nous ne sommes pas tous égaux sur le plan des finances et certains encore moins que d’autres.

L’œuvre d’Enseignement catholique n’a pas d’avenir si les murs tombent.

  • Sécuriser les murs par le respect des règles de sécurité et des normes et par l’entretien permanent des locaux.

L’œuvre d’Enseignement catholique n’a pas d’avenir sans annonce.

  • Notre avenir dépend également de notre capacité à accompagner les flux de population. C’est notre mission d’annoncer la Bonne Nouvelle.

L’œuvre d’Enseignement catholique n’a pas d’avenir si le financement des murs achoppe.

  • Sécuriser les murs par le bon équilibre financier des comptes adapté à la voilure de l’établissement.

L’enseignement catholique est une œuvre qui nous dépasse et notre engagement consacré, bénévole ou professionnel est de servir cette œuvre pour en garantir l’avenir.

 

  • Maîtrise des risques : bien protéger les biens et garantir les responsabilités

Pour un Ogec, l’assurance est une pièce maîtresse dans la maîtrise des risques. Qui mieux qu’un assureur pouvait apporter un éclairage précis sur le sujet aux référents immobiliers présents à cette journée ? Trois représentants de la Mutuelle Saint-Christophe (Marc Étévé, directeur technique, Florence Ménard, responsable régions commerciales Ouest/Sud-Ouest et Renan Rioufol, responsable Mutualité marchés et communication externe) se sont exprimés pour rappeler quelles étaient les étapes pour monter un programme d’assurance pertinent et comment réduire la probabilité de survenance d’un risque par la mise en place d’une démarche « prévention ».

L’intérêt est triple :

  • éviter les trous de garanties ou les doublons ;
  • clarifier les documents contractuels entre les parties ;
  • éviter deux assureurs sur le même risque afin de fluidifier la gestion de sinistre.

La visite de risque permet de dresser un état des lieux, d’identifier les « acteurs » (chef d’établisse- ment, Ogec, propriétaire), d’évaluer le sinistre maximal sur lequel s’engage l’assureur ou encore de sensibiliser à la prévention des risques relatifs aux locaux et aux occupants. Une bonne connaissance de l’association propriétaire est également essentielle pour permettre à l’assureur de mutualiser l’approche, assurer l’association immobilière en propriétaire non occupant ou encore en mon- tant un contrat groupe pour tous les occupants. Pour monter un programme d’assurance dans sa globalité, il convient d’identifier précisément les responsabilités du propriétaire et de l’occupant et d’étudier le partage entre les assurances du propriétaire et celles de l’occupant. Des régimes de droit précisent les responsabilités de chacun vis- à-vis de l’incendie ou dans le cadre de l’occupation de locaux.

Les contrats d’assurance s’adaptent toutefois aux différentes situations contractuelles :

  • si le locataire agit pour le compte du propriétaire, il doit prendre en garanties les risques : action du vent, dommages immobiliers d’ordre électrique et responsabilité civile immeuble ;
  • si le propriétaire exonère l’occupant de ses risques locatifs, ce dernier ne doit assurer que sa responsabilité civile et son contenu mobilier.

La maîtrise des risques ne s’arrête pas uniquement à garantir les responsabilités, elle recouvre également leur prévention.

L’application des mesures de prévention ne sup- prime pas le risque mais elle permet de réduire sa probabilité de survenance. Anticiper et maîtriser le risque passe par :

  • des mesures de prévention : limiter la fréquence ;
  • des mesures de protection : limiter l’impact financier ;
  • un transfert de risque financier vers l’assurance.

La prévention est une des prérogatives de l’Association Saint-Christophe dont sont membres tous les sociétaires de la Mutuelle Saint-Christophe. Pour la mener à bien, l’association s’associe à des experts de la prévention : ils développent des outils et des programmes adaptés à ses sociétaires. Même si les mesures de prévention ont un coût, les propriétaires ou occupants doivent le mettre en parallèle du coût de l’assurance et du coût du risque conservé. Il ne faut pas oublier que tout risque qui se matérialise a le plus souvent un coût et un impact plus élevés que prévu (perte de revenus suite à l’incendie, fermetures de classes). De plus, un sinistre — même bien assuré — a des répercussions que l’assureur ne gérera pas à la place de l’Ogec tels que les impacts humains (relations avec les familles et les salariés), la désorganisation des services, les besoins de communiquer et de rassurer qui en découlent, ou encore l’impact sur l’image de l’établissement : d’où la nécessité de mettre en place des mesures de prévention et de protection.

Pour en savoir plus sur les différentes garanties et les mesures de prévention :

consultez la rubrique Assurances du site de la Fnogec ;

regardez la conférence sur la chaîne YouTube. Qui dit maîtrise des risques dit nécessairement respect des obligations légales et réglementaires qui s’imposent à l’établissement scolaire en raison de la nature des activités qui sont réalisées dans ses bâtiments et du public accueilli.

 

  • Tour d’horizon de l’actualité immobilière 2017-2018

Co-animé par Gaëlle Garcia, chargée de mission au sein de l’Udogec du Finistère, et Sophie Pouverreau, juriste du pôle Économie-gestion de la Fnogec, cette présentation des actualités a abordé :

  • le registre public d’accessibilité obligatoire pour tous les établissements recevant du public (ERP) depuis le 30 septembre 2017 (pour en savoir plus, consultez la rubrique « accessibilité » du site de la Fnogec.
  • la formation des personnels d’accueil obligatoire pour les ERP de première catégorie : des actions de sensibilisation devant toutefois être menées dans les ERP de cinquième catégorie  ;
  • le point de situation des Agendas d’accessibilité programmés (Ad’AP) à mi-parcours pour les Ad’AP d’une durée supérieure ou égale à 3 ans ;
  • la surveillance de la qualité de l’air intérieur obligatoire pour les établissements scolaires du 1er degré depuis le 1er janvier 2018 et pour les établissements du 2nd degré à compter du 1er janvier 2020 (pour consulter la fiche pratique : www.fnogec.org/immobilier/actualites/ la-surveillance-de-la-qualite-de-lair-interieur) ;
  • le registre de surveillance des aires de jeux et des équipements sportifs ;
  • les consignes de sécurité et la vigilance maintenue à la rentrée 2017-2018. Il a été rappelé qu’une distinction doit être faite entre le Plan particulier de mise en sûreté (PPMS) dit « risques majeurs » et le PPMS « attentat/intrusion », et la nécessité de les mettre à jour ;
  • la campagne de mesures du radon obligatoire tous les 10 ans ou lors de travaux importants (consultez la fiche pratique sur le site de la Fnogec).

Pour conclure cette journée, Benoît Vanachter, adjoint au secrétaire général de l’Enseignement catholique, a souligné que « L’Enseignement catholique est un miracle permanent » en raison de sa diversité et de sa complexité. Il a rappelé que nous étions tous membres d’un même « corps », ce qui suppose d’éviter les dissensions et de favoriser le rapprochement ainsi que la complicité des différents acteurs de l’Enseignement catholique.

« Faire œuvre ecclésiale, c’est servir le bien commun. »


Article publié par  Sophie Pouverreau, juriste du pôle Économie-gestion de la Fnogec, « Arc boutant », N° 581, mai 2018.

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