Les baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d’enseignement sont soumis au statut des baux commerciaux des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. Ces dispositions confèrent notamment la propriété commerciale des locaux au preneur. La loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite Loi Pinel, a largement renforcé l’encadrement du bail commercial.
Compte tenu des dispositions de la loi Pinel au statut des baux commerciaux, il devient évident qu’à l’avenir le choix du bail commercial ne permettra plus de mettre systématiquement à la charge des OGEC le coût des travaux de l’article 606 du Code civil. Il est donc nécessaire de réévaluer l’équilibre économique des baux commerciaux conclus entre les associations propriétaires et les OGEC, notamment en augmentant le prix des loyers, afin que les associations propriétaires soient en mesure de financer les gros travaux de l’article 606 du Code civil. Il est également nécessaire plus que jamais au cas par cas de déterminer, en fonction des travaux à réaliser, le contrat le plus adapté à conclure (bail emphytéotique, bail à construction, prêt à usage, mise à disposition gracieuse).
Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat passé entre le bailleur, qui est généralement le propriétaire du bien, et le preneur, c’est-à-dire le locataire du local affecté à un usage donné.
Il fixe les conditions dans lesquelles le bien immobilier concerné sera loué entre le bailleur et le locataire.
Quelles en sont les principales dispositions ?
| Forme | Si la loi n’exige pas que le bail commercial fasse l’objet d’un écrit, il est préférable de conclure un contrat par acte sous seing privé ou devant notaire (acte authentique), pour faciliter la preuve des éléments de l’accord. |
| Durée | 9 ans minimum
Droit au renouvellement sauf versement par le bailleur d’une indemnité d’éviction. |
| Mise à disposition | Moyennant le versement d’un loyer librement fixé entre le bailleur et le locataire (révisé tous les 3 ans) |
| Obligations pesant sur le preneur | – Paiement du loyer et des charges
– Usage raisonnable de la chose en respectant sa destination – Réparations qui lui incombent |
| Obligations du bailleur | – Etat des lieux annexé au contrat.
– Travaux qui lui incombent. Le bailleur doit faire parvenir au locataire au moment de la conclusion du contrat puis tous les 3 ans un état prévisionnel des travaux à venir, la répartition des charges conséquentes, et un compte rendu des travaux exécutés sur les trois années passées et leur coût. |
| Résiliation | Faculté de résilier le bail à l’expiration de chaque période triennale.
Le preneur peut résilier sans avoir à invoquer un motif à l’inverse du bailleur |
| Juridiction compétente | Tribunal de grande instance |
| Avantage | Droit du preneur de céder librement son fonds, lequel comprend le droit au bail, à tous repreneurs |
| Grosses réparations | Les grosses réparations énumérées à l’article 606 du Code civil sont à la charge du bailleur commercial sans qu’il ne soit possible d’y déroger |
| Travaux d’entretien | La liberté contractuelle permet en effet d’imputer au locataire tous les travaux d’entretien et de réparation nécessaires au cours du bail à l’exception des grosses réparations de l’article 606 du Code civil |