Comparaison d’un bail emphytéotique et bail à construction

L’emphytéote n’a pas l’obligation de réaliser des constructions. En revanche, il peut, de sa propre initiative, faire des améliorations ou des constructions augmentant la valeur du fonds.

Les droits réels conférés à l’emphytéote sont susceptibles d’être hypothéqués.

Le bail emphytéotique autorise également le recours au financement par le crédit-bail.

Le preneur doit s’engager à titre principal à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail.

Ce droit réel peut être hypothéqué, de même que les constructions édifiées sur le terrain loué. Le bail à construction autorise également le recours au financement par crédit-bail.

Bien que le contrat constitutif de l’emphytéose confère un droit réel immobilier, il est assujetti au régime fiscal des mutations de jouissance d’immeuble à durée limitée.
A- Formalité de l’enregistrement : les baux emphytéotiques ne sont soumis à la formalité obligatoire de l’enregistrement que si l’emphytéose a pour objet des biens ruraux.
B- Taxe de publicité foncière : le bail emphytéotique doit être publié au fichier immobilier. Il supporte à cette occasion la taxe de publicité foncière sur le montant cumulé des redevances prévues pour toute la durée de l’emphytéose (CGI, art.689)
C-TVA : Les baux emphytéotiques qui concourent à la production d’immeubles sont assujettis, sur l’option, à la TVA. Ils bénéficient en outre, de l’exonération de taxe de publicité foncière prévue pour les baux à construction du 1 de l’article 743 du CGI ainsi que des droits d’enregistrement.

2.      Expiration du bail.

Quelle que soit la durée du bail, la remise des constructions édifiées par le preneur entraîne l’imposition chez le bailleur d’un revenu égal à la valeur vénale des constructions.

3- Cession des droits du bailleur et du preneur.

Ces cessions sont soumises au même régime fiscal que les mutations d’immeubles (CGI, article 1378 bis) et entrent dans le champ d’application de la formalité fusionnée.
Conformément à l’article 683 du CGI, la cession du droit du bailleur supporte la taxe de publicité foncière aux taux prévus à l’article 1594 D du CGI, outre la taxe communale. En revanche la cession du droit de l’emphytéote est imposée en tenant compte de la nature du bien sur lequel porte ce droit. Cette cession peut donc donner lieu à la perception de la taxe de publicité foncière à l’un des taux prévus pour les ventes d’immeubles ou à la TVA. Si l’emphytéote ne cède que la jouissance et se réserve le domaine utile qui confère le droit de jouir des fruits, le droit fixe prévu au 1 de l’article 738 du CGI est seul exigible.

A- Régime applicable en cas d’option pour l’assujettissement à la TVA: les baux à construction sont soumis, sur option, à la TVA (CGI, art.260,5°)
B- Dispense de formalité de l’enregistrement: Comme les baux à durée limitée d’immeubles urbains, le bail à construction est dispensé de la formalité de l’enregistrement.
C- Exonération de la taxe de la publicité foncière: en toute hypothèse, le bail à construction est exonéré de la taxe de la publicité foncière, en vertu de l’article 743, 1° du CGI.

2.      Expiration du bail :

Si la durée du bail est supérieure ou égale à 30 ans, la remise gratuite des constructions édifiées par le locataire ne donne lieu à aucune imposition chez le bailleur.
Si la durée est comprise entre 18 et 30 ans, la remise s’analyse en un supplément de loyer. L’impôt n’est dû que sur le prix de revient des constructions sous déduction d’une décote égale à 8% par année de bail au-delà de la 18ème. L’imposition peut, sur demande, être échelonnée sur 15 ans. Ces règles s’appliquent également aux bailleurs passibles de l’impôt sur les sociétés.

3.      Cession des droits du bailleur et du preneur.

L’article 1378 ter du CGI ne dispose que les mutations qui ont pour objet en matière de bail à construction, les droits du bailleur ou du preneur sont assujetties aux dispositions fiscales applicables aux mutations d’immeubles.
A- cession des droits du bailleur : il convient de considérer que la cession du droit du bailleur ne constitue pas, à proprement parler, une opération concourant à la production ou à la livraison de l’immeuble. Par suite, la cession en cause n’est pas assujettie à la TVA mais soumise à la taxe de publicité foncière ou aux droits d’enregistrement dans les conditions de droit commun, outre les autres taxes locales, quelle que soit d’ailleurs la date à laquelle elle intervient.
B-cession des droits du preneur : La cession du droit du preneur constitue une opération concourant à la production ou à la livraison de l’immeuble. En conséquence, elle est susceptible d’être soumise à la TVA.

4.      Résiliation anticipée.

Le bailleur, propriétaire du sol, devient, sauf convention contraire, propriétaire des constructions en fin de bail.
Il en résulte que, par l’effet de la résiliation, le preneur perd ce droit de propriété temporaire et permet au bailleur d’accéder à la propriété des immeubles construits avant l’expiration du bail. Cette mutation sera soumise aux droits d’enregistrement sur les mutations d’immeubles.