BAIL EMPHYTEOTIQUE | BAIL A CONSTRUCTION | |
Textes applicables | Article L 451-1 et suivants du Code rural et de la pêche | Article L 251-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation |
Durée | 18 à 99 ans | 18 à 99 ans |
Nature du droit conféré | La conclusion d’un bail emphytéotique permet d’attribuer au preneur des droits réels immobiliers particulièrement étendus. En effet, l’emphytéote peut librement opérer tout changement de destination des locaux, toutes transformations des immeubles, sous réserve toutefois que ces changements n’entrainent pas une diminution de la valeur des fonds.
L’emphytéote n’a pas l’obligation de réaliser des constructions. En revanche, il peut, de sa propre initiative, faire des améliorations ou des constructions augmentant la valeur du fonds. Les droits réels conférés à l’emphytéote sont susceptibles d’être hypothéqués. Le bail emphytéotique autorise également le recours au financement par le crédit-bail. |
La passation d’un bail à construction permet de conférer au preneur des droits réels immobiliers étendus.
Le preneur doit s’engager à titre principal à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. Ce droit réel peut être hypothéqué, de même que les constructions édifiées sur le terrain loué. Le bail à construction autorise également le recours au financement par crédit-bail. |
Contrôle de la destination | L’emphytéote peut librement opérer tous changements de destination des locaux. L’absence ou la limitation par le contrat de cette prérogative serait de nature à entraîner une disqualification du bail et pourrait faire perdre ses droits réels au preneur → Difficulté possible dans le cadre de l’Enseignement Catholique en cas de volonté d’insérer une clause d’affectation particulière à l’Enseignement Catholique. | Le bailleur peut contrôler la destination des locaux au moyen de l’insertion dans le contrat de bail d’une clause précisant l’usage auquel l’immeuble à édifier est destiné. |
Répartition de la charge des travaux | C’est au locataire (l’Ogec), constructeur, d’assurer également le règlement de tous les impôts, charges, frais d’entretien. | L’emprunteur : il porte toutes les charges, impôts et taxes sur le bâtiment et sur le terrain, ainsi que les assurances, notamment l’assurance dommage-ouvrage. Il est tenu du maintien des constructions en bon état d’entretien et des réparations de toute nature. |
Fiscalité | 1. Constitution de l’emphytéose
Bien que le contrat constitutif de l’emphytéose confère un droit réel immobilier, il est assujetti au régime fiscal des mutations de jouissance d’immeuble à durée limitée.
2. Expiration du bail. Quelle que soit la durée du bail, la remise des constructions édifiées par le preneur entraîne l’imposition chez le bailleur d’un revenu égal à la valeur vénale des constructions.
3- Cession des droits du bailleur et du preneur. Ces cessions sont soumises au même régime fiscal que les mutations d’immeubles (CGI, article 1378 bis) et entrent dans le champ d’application de la formalité fusionnée.
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1. Constitution du bail à construction
A- Régime applicable en cas d’option pour l’assujettissement à la TVA: les baux à construction sont soumis, sur option, à la TVA (CGI, art.260,5°)
2. Expiration du bail : Si la durée du bail est supérieure ou égale à 30 ans, la remise gratuite des constructions édifiées par le locataire ne donne lieu à aucune imposition chez le bailleur.
3. Cession des droits du bailleur et du preneur. L’article 1378 ter du CGI ne dispose que les mutations qui ont pour objet en matière de bail à construction, les droits du bailleur ou du preneur sont assujetties aux dispositions fiscales applicables aux mutations d’immeubles.
4. Résiliation anticipée. Le bailleur, propriétaire du sol, devient, sauf convention contraire, propriétaire des constructions en fin de bail. |