Un bail emphytéotique est un contrat de location de très longue durée, conclu généralement pour une période comprise entre 18 et 99 ans.
Il est utilisé dans le cas d’un propriétaire qui veut remettre la charge totale des bâtiments, leur rénovation ou leur construction, à l’Ogec occupant qui dispose de moyens financiers nécessaires.
Quelle situation juridique ?
Le contrat relève des articles L 451-1 et suivant du Code rural et de la pêche maritime.
Sa durée doit être supérieure à 18 ans et peut aller jusqu’à 99 ans.
Le preneur dénommé « emphytéote » bénéficie des droits réels sur le bien loué, ce qui lui confère des droits semblables à ceux du propriétaire pendant toute la durée du bail. Il peut ainsi construire, rénover et réaliser des améliorations. En contrepartie, il est tenu de maintenir le bien en bon état et de payer un loyer (redevance ou canon). Ce dernier peut être symbolique. Il est fixé au gré des parties et peut faire l’objet d’une indexation libre prévue au contrat.
L’emphytéote assure le règlement de tous les impôts, charges, frais d’entretien et gros travaux, rénovation ou même construction.
Le bail emphytéotique permet en effet la construction sur sol d’autrui, mais si la construction n’est pas réalisée, le bail n’est pas requalifié. Il n’y a pas d’obligation de construire, à la différence du bail à construction.
Il n’y a pas d’indemnité d’éviction ni de dédommagement pour les constructions réalisées pendant le bail, sauf convention contraire inscrite dans le bail.
Quels avantages ?
Ce contrat est adapté à la construction et à la rénovation lourde d’établissements scolaires, l’emprise du bail emphytéotique peut porter sur des bâtiments dont l’état peut être variable sur un même groupe scolaire. Le bail emphytéotique permet l’entretien au long court, la rénovation, la construction.
Quelles difficultés ?
En raison de sa durée très longue (99 ans), le lien entre le propriétaire et le locataire risque de devenir plus distant, surtout si la redevance est symbolique.
Par ailleurs, ce contrat est signé devant notaire, comme l’est d’ailleurs le bail à construction.
Le bail emphytéotique ne permet pas d’insérer une clause de caractère propre, car il n’est pas possible de réduire le droit de jouissance de l’emphytéote dans un tel bail. Ce qui représente une moindre sécurité. Toutefois, les statuts des Ogec, actuellement, sont suffisamment sécurisés (droit de véto de la tutelle si le caractère catholique n’est plus respecté par les gestionnaires) pour permettre de bloquer un dérapage.